Die notarielle Sicherstellung ist kein Laune eines öffentlichen Amtsträgers. Jede Sperrung von Geldern erfolgt aufgrund einer spezifischen gesetzlichen Verpflichtung, sei es steuerlicher, hypothekarischer oder gerichtlicher Natur. Das Verständnis des Mechanismus ermöglicht es, die Fristen vorherzusehen und vor allem, Missbrauchsretention von gesetzlicher Aufbewahrung zu unterscheiden.
Gerichtliche Sicherstellung und Artikel 815-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches: die Sperrung, die niemand beherrscht
Die längste und unvorhersehbarste Sperrung ist nicht die, die der Notar anordnet, sondern die, die von einem Richter angeordnet wird. Artikel 815-6 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt es dem Präsidenten des Gerichtshofs, einen vorläufigen Sicherungsverwahrer über die ungeteilten Gelder zu benennen, wenn ein schwerwiegender Konflikt zwischen den Miteigentümern das gemeinsame Interesse bedroht.
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In der Praxis beobachten wir diese Situation nach einem strittigen Scheidungsverfahren oder einer konfliktbeladenen Erbschaft, die ein in Gemeinschaftsbesitz verkauftes Gut betrifft. Der Verkaufspreis wird dann beim notariellen Sicherungsverwahrer hinterlegt, der ihn nicht freigeben kann, solange der Streit nicht durch eine gerichtliche Entscheidung oder eine genehmigte Einigung beigelegt ist.
Die direkte Folge: der Notar hat keine Befugnis zur Freigabe, selbst wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und veröffentlicht ist. Nur die gerichtliche Entscheidung oder die einstimmige Einigung der Miteigentümer ermöglicht die Freigabe. Diese vorläufige Maßnahme kann die Beträge mehrere Monate, manchmal über ein Jahr, immobilisieren.
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Um die Rolle des Notars bei einem Verkauf zu vertiefen, ist die Unterscheidung zwischen vertraglicher und gerichtlicher Sicherstellung grundlegend: die erste ergibt sich aus dem Vergleich, die zweite aus einer Anordnung des Richters.
Steuerliche Formalitäten und Grundbuchwerbung: warum der Notar den Betrag nach der Unterzeichnung einbehält
Nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde erwartet der Verkäufer, sein Geld innerhalb weniger Tage zu erhalten. Der Notar behält jedoch den gesamten Preis für eine unvermeidbare Frist ein.
Der Grund liegt in der Kette von Verpflichtungen nach der Unterzeichnung:
- Der Notar muss die Grunderwerbsteuer (umgangssprachlich als “Notarkosten” auf Käuferseite bezeichnet) beim Finanzamt begleichen, bevor eine Verteilung erfolgt.
- Er veröffentlicht die Urkunde beim Grundbuchamt. Ohne diese Veröffentlichung ist der Eigentumsübergang Dritten gegenüber nicht durchsetzbar.
- Er überprüft den endgültigen Hypothekenstatus der Immobilie, um sicherzustellen, dass keine Lastschrift in letzter Minute (Vorrecht des Finanzamtes, gerichtliche Hypothek) den Preis belastet.
- Er begleicht eventuelle Hypothekendarlehen des Verkäufers, indem er den fälligen Betrag direkt an die kreditgebende Bank überweist.
Jeder dieser Schritte benötigt Zeit. Die Grundbuchveröffentlichung allein kann je nach Überlastung des zuständigen Dienstes mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Der Notar gibt den Restbetrag an den Verkäufer erst frei, wenn alle diese Vorgänge abgeschlossen sind.
Widerspruch gegen den Verkaufspreis: Gläubiger und Finanzamt
Eine verlängerte Sperrung tritt auf, wenn ein Gläubiger des Verkäufers einen Widerspruch gegen den Verkaufspreis erhebt. Dieser Mechanismus, der im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen ist, verpflichtet den Notar, die Gelder zu hinterlegen, solange die Forderung nicht beglichen oder gerichtlich angefochten ist.
Die häufigsten Gläubiger in diesem Fall sind die Steuerbehörden (Grundsteuern, nicht bezahlte Wertzuwächse, Wohnsteuer), die Wohnungseigentümergemeinschaften wegen unbezahlter Gebühren oder private Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel. Der Notar hat nicht die Befugnis, einen regulären Widerspruch zu ignorieren: er macht sich haftbar für berufliche Zivilhaftung, wenn er Gelder trotz eines gültigen Widerspruchs freigibt.
Wir empfehlen Verkäufern, alle bekannten Schulden vor dem Verkaufsprozess zu regulieren. Ein sauberer Schuldenstand beschleunigt die Freigabe erheblich.
Besonderer Fall der Immobilienwertsteigerung
Wenn der Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn generiert, zieht der Notar die entsprechende Steuer direkt vom Preis ab, bevor er an den Verkäufer auszahlt. Wenn die Berechnung des Gewinns fraglich ist (umstrittene Haltedauer, nicht nachgewiesene abzugsfähige Arbeiten), kann der Notar vorsichtshalber einen zusätzlichen Betrag einbehalten. Dieser Betrag bleibt bis zur Klärung mit der Steuerbehörde gesperrt.
Rechtsmittel des Verkäufers im Falle einer verlängerten Sperrung beim Notar
Eine Sperrung, die sich ohne offensichtlichen Grund hinzieht, ist nicht normal. Der Verkäufer hat konkrete Hebel.
Der erste Reflex besteht darin, dem Notar ein schriftliches Mahnschreiben per Einschreiben zu senden, in dem ein detaillierter Bericht über die verbleibenden Formalitäten und einen voraussichtlichen Zeitplan für die Freigabe gefordert wird. Der Notar hat eine Sorgfaltspflicht und Informationspflicht gegenüber seinen Kunden.
Wenn die Antwort unzureichend oder ausbleibt, kann der Verkäufer die Abteilungskammer der Notare anrufen, die über disziplinarische Befugnisse verfügt. Diese Anfrage ist kostenlos und löst eine interne Untersuchung über die Bearbeitung des Dossiers aus.
- Im Falle eines nachgewiesenen Fehlverhaltens (unbegründete Verzögerung, Nachlässigkeit bei den Formalitäten) kann die zivilrechtliche Haftung des Notars vor dem Gerichtshof geltend gemacht werden.
- Der Notar ist durch eine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung und durch die kollektive Garantie des Berufsstandes abgesichert, was den Verkäufer selbst im Falle der Insolvenz der Kanzlei schützt.
- In einer Notlage (Bedarf des Preises zur Finanzierung eines anderen Kaufs) kann der Verkäufer eine teilweise Freigabe beantragen, vorausgesetzt, der Notar hat ausreichend Klarheit über die zu behaltenden Beträge.
Die teilweise Freigabe liegt im Ermessen des Notars, der zwischen seiner Sorgfaltspflicht und dem durch die Verzögerung verursachten Schaden abwägt. Wenn ein Gläubigerwiderspruch sich auf einen Betrag unter dem Gesamtpreis bezieht, kann der unbestrittene Restbetrag ohne Verzögerung ausgezahlt werden.
Die Sperrung der Gelder durch den Notar nach einem Immobilienverkauf ist niemals willkürlich. Sie ergibt sich entweder aus unvermeidbaren steuerlichen und grundbuchrechtlichen Formalitäten, aus einem Gläubigerwiderspruch oder aus einer gerichtlichen Entscheidung in Fällen von strittigem Miteigentum. Die genaue Ursache der Sperrung zu identifizieren, bleibt der erste Schritt, um den richtigen Hebel zur Freigabe zu aktivieren.